Shutterstock/FOTODOM Законодатели в свое время проделали большую работу, стараясь защитить интересы покупателей квартир, — так родился закон об участии в долевом строительстве. За ним последовало обязательное требование хранить средства дольщиков на счетах эскроу до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Однако по-настоящему справедлив только тот законодательный акт, который обеспечивает защиту интересов обеих сторон договора. Специалисты новосибирского Росреестра напоминают: законодательно установленные ситуации предусматривают, что застройщик тоже имеет право отказаться от исполнения и расторгнуть договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Разумеется, подрядчик не может разорвать его только потому, что он передумал строить или нашел более выгодного покупателя.
Главное основание для расторжения ДДУ — систематическое нарушение участником долевого строительства сроков и порядка оплаты. Так, если дольщик регулярно задерживает платеж более чем на два месяца или ухитряется опоздать внести его более трех раз в течение 12 месяцев, застройщик может отказаться от исполнения ДДУ и расторгнуть его в одностороннем порядке.
Советы застройщику
Закон устанавливает строгую последовательность шагов, без соблюдения которой расторжение признают неправомерным.
Сначала нужно официально предупредить дольщика о необходимости погасить задолженность и о возможных последствиях ее непогашения — в письменном виде с указанием срока, в течение которого нужно внести платеж, не требуя от людей невозможного: мгновенно долг никто не погасит; обычно в таких случаях устанавливается разумный срок (не менее 30 дней).
Если указанное количество дней истекло, а деньги так и не поступили, значит, пришла пора уведомить участника долевого строительства об одностороннем отказе от исполнения договора. Он считается расторгнутым с даты направления застройщиком соответствующего уведомления, а не с даты его получения участником долевого строительства. Отправить уведомление следует непременно заказным письмом с описью вложения, чтобы подтвердить факт и дату отправки, иначе недобросовестный дольщик может избежать ответственности.
Надо помнить, что не только заключение ДДУ, но и его расторжение подлежит госрегистрации. Подрядчик как инициатор разрыва отношений обязан подать в Росреестр заявление о погашении имеющейся записи о регистрации ДДУ, приложив копию уведомления о расторжении и подтверждение его отправки участнику долевого строительства.
При этом «развод» автоматически не оформят, прежде Росреестр направит уведомление о поступлении заявления о расторжении ДДУ. Это делается для того, чтобы у дольщика была возможность представить свои возражения.
Если застройщик четко выполнил процедуру и основания для расторжения договора признаны законными, Росреестр внесет запись о погашении ДДУ, одновременно направив уведомление в банк, где открыт эскроу-счет. В результате блокировка с денег будет снята и средства станут доступными для возврата дольщику.
Права дольщика
Чтобы вернуть деньги после официального расторжения ДДУ по инициативе застройщика, необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. Проблем возникнуть не должно: финансовое учреждение обязано перевести всю сумму со счета эскроу на указанный заявителем счет в течение нескольких рабочих дней.
Если вы твердо уверены, что являетесь добросовестным дольщиком, а застройщик, напротив, не соблюдал свои обязательства, расторжение ДДУ можно обжаловать в суде. Для этого важно сохранить все документы: договор, предупреждения, уведомления, а также подтверждения их отправки и получения. Срок исковой давности по таким спорам — три года с момента, когда участник долевого строительства узнал о нарушении своих прав.
Главное, что нужно запомнить: застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке лишь в строго установленных законом случаях и только после обязательного предупреждения участника. При получении уведомления от застройщика не игнорируйте его, проверьте: вдруг действительно есть задолженность или какие-то иные нарушения.
В случае сомнений имеет смысл обратиться за консультацией к юристам или попытаться уладить ситуацию полюбовно со специалистами застройщика без посредников, ведь в надлежащем исполнении обязательств, как правило, заинтересованы обе стороны.
