ЕЦДС Комплексное развитие территорий (КРТ) должно рассматриваться как инструмент создания комфортной городской среды, а не погони за квадратными метрами. Современный город — это пространство для жизни, работы, развития семьи и реализации человеческого потенциала. Данный тезис был озвучен экспертами на Международном форуме устойчивого развития городов (главный информационный партнер — «Строительная газета»), где обсуждались ключевые подходы к трансформации пространств.
Как отметил депутат Госдумы РФ, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз, комфортная городская среда начинается с планирования, а генплан, мастер-план территории, КРТ — это инструменты, которые должны помогать осуществлять государственное, городское, муниципальное и региональное планирование, чтобы территории были не просто жилищной застройкой, а пригодными и комфортными для проживания граждан.
Поэтому сегодня надо думать не столько об объемах строительства, сколько о том, как жить в тех домах, которые строятся. «Нас волнует не просто где и как будет построено жилье, а то, насколько комфортны будут условия для людей. Важно ориентироваться на ту инфраструктуру для жизни, которая будет связана с местами проживания граждан. Это, в первую очередь, социальная и инженерная инфраструктуры, транспортное строительство. И очень важно, чтобы этапы развития всех этих объектов совпадали с теми нормативами строительства жилья, которые для каждого субъекта РФ определены Минстроем», — заметил Антон Мороз. Масштаб КРТ виден в цифрах. По данным Минстроя России на 16 июля 2026 года, в 81 регионе в активной стадии находились 1 469 проектов КРТ общей площадью 30,5 тыс. гектаров, их градостроительный потенциал — 223,8 млн кв. м недвижимости, в том числе 168,2 млн кв. м жилья. За время действия механизма КРТ введено более 5 млн кв. м недвижимости.
Антон Мороз также отметил важность того, чтобы за объемами жилья стояли и рабочие места, и инфраструктура. В Москве по 88 проектам КРТ, одобренным в 2025 году, заявлен потенциал свыше 14,8 млн кв. м, из них 9,5 млн приходится на жилую застройку, а 5,3 млн на торговые, бытовые, деловые и производственные объекты. В рамках реализации этих планов намечено создание более 127 тыс. рабочих мест.
Проекты КРТ, получившие одобрение в I квартале текущего года, предусматривают открытие девяти детских садов на 2 650 мест, восьми школ на 7 тыс. учеников, двух поликлиник. При этом ожидается появление около 15,6 тыс. новых вакансий. «Такие цифры полезны не как отчет о достигнутом, а как пример того, что должно быть посчитано и закреплено в параметрах проекта до начала строительства», — заявил Антон Мороз.
По его мнению, вся инфраструктура должна появляться синхронно с вводом жилья: «Не может жилье строиться отдельно, а потом уже возводиться школы и детские сады. Мы должны заранее подготовить те площадки, которые необходимы, чтобы развивать территорию в полном объеме, чтобы жилье, которое мы строим, было комфортным, а его качество соответствовало требованиям граждан».
Не каждый объект инфраструктуры обязан быть готов одновременно с первым домом: логика и очередность строительства зависят от масштабов проекта, но эту последовательность важно обосновать заранее, а не после заселения жильцов. Статус КРТ сам по себе не гарантирует коммерческого успеха, конечная выгода зависит прежде всего от затрат на подготовку территории, создание инженерных сетей и от того, насколько реализуемы обязательные условия механизма КРТ на конкретной площадке.
Поэтому в финансовой модели нужно отдельно показывать инвестиции, бюджетные затраты и будущие доходы, а также стоимость инфраструктуры в расчете на одного жителя. Качественная городская среда не возникает сама собой и не может быть добавлена в конце строительного проекта — она начинается с анализа территории, прогноза потребностей, расчета инфраструктуры, ясных правил для всех участников. КРТ дает инструмент комплексного преобразования, градостроительные нормы задают обязательную основу, а архитектурные и планировочные решения помогают связать отдельные объекты в целостный район. «Поэтому я считаю, что наша задача — строить не просто больше, а развивать территории так, чтобы новые квадратные метры становились частью удобного, безопасного и устойчивого города», — подчеркнул Антон Мороз.
Правила существуют не для того, чтобы ограничивать развитие, а чтобы делать проект предсказуемым. Они помогают оценить будущую нагрузку и то, как проект впишется в существующую систему. «При этом нужно понимать, что есть соседние территории, регионы и муниципалитеты, которые тоже не должны терять при развитии механизма КРТ на конкретной территории, а потому эта система должна быть встроена в общий механизм развития городской инфраструктуры и городской среды», — объяснил вице-президент НОСТРОЙ.
По его словам, девелоперы сегодня не только создают комфортное жилье, но и должны соблюдать архитектурные коды городов, которые важно наполнить смыслом. У каждого города есть определенный архитектурный код, позволяющий ему быть уникальным и приспособленным для комфортного проживания. Сегодня он помогает при проектировании целостной городской среды. «Архитектурный код имеет смысл, если он создается до начала проектирования и фиксирует не абстрактные пожелания к красоте, а согласованную логику будущего района: характер улиц и кварталов, наполнение первых этажей, пешеходные маршруты, озеленение, материалы, визуальные решения, требования к общественным пространствам, связи с окружающей застройкой, — сказал вице-президент НОСТРОЙ. — Такой документ помогает не собирать район из несвязанных объектов, а проектировать его как целостную городскую среду. При этом архитектурный код не должен подменять генеральный план, правила землепользования и застройки, документацию по планировке территории или обязательные технические требования. Его роль — заранее согласовать образ и принципы организации пространства в рамках действующего регулирования».
Однако правила обустройства территории должны быть понятны для бизнеса, который оценивает их с точки зрения полученной прибыли, что также следует учитывать в проектах КРТ. «Для отрасли особенно важно, чтобы такие правила были применимыми и экономически обоснованными», — считает Антон Мороз. Когда требования понятны на старте, город получает возможность задать качество среды, а инвестор — оценить стоимость решений до начала реализации. Это и есть баланс интересов: не противопоставлять экономику проекта и качество жизни, а включать инфраструктуру и качество среды в расчет с самого начала.
Вице-президент нацобъединения также обратил внимание на такие важные аспекты, как озеленение, экологичность и энергоэффективность. Эти требования необходимо соблюдать в каждом новом проекте: граждане требовательны к желаемым условиям жизни и комфорту вокруг себя. «В итоге необходимо перейти от оценки отдельного объекта к оценке результата развития территории с точки зрения гражданина. Вопрос не в том, сколько домов строится на плане, а насколько удобно жителю выйти из дома, добраться до работы, отвести ребенка в школу, получить медицинскую помощь, пользоваться парком и общественным транспортом. Для этого надо понимать ясные правила реализации КРТ и ответственность за выполнение инфраструктурных решений. Наша задача — строить не больше, а так, чтобы эти территории были максимально приспособлены для проживания граждан. Комплексное развитие территорий — это символ дальнейшего гражданского, промышленного и социального строительства», — заявил Антон Мороз.
Исполнительный директор Академии городских технологий «Среда» Людмила Дмитриева рассказала о скрытых резервах развития городов, которые можно использовать как для городской среды, так и для развития территории. На первое место она поставила возможности для самореализации каждого жителя и привела в пример Костромскую область, где развивается бренд кокошников, а также Калининградскую область, где создан кластер малых компаний, ведущих обработку янтаря. Еще один резерв для развития территорий — событийная экономика, туристы, которые приезжают в такие города, а затем либо приобретают недвижимость, либо развивают бизнес. Также, по ее словам, недооценена так называемая «серебряная экономика» — в городах увеличивается население пенсионного возраста, что повышает требования к городским пространствам. Плюс эти люди, выходя на пенсию, ощущают себя невостребованными, и надо организовать их досуг, и городская повестка идет по этому пути. Также развивается экономика впечатлений, благодаря чему трансформируется рынок туризма. Еще один тренд — микромобильность, он также задает тон, входя в задачи городского планирования.
Людмила Дмитриева считает, что следует уделять внимание и вопросам ЖКХ, так как установка счетчиков тепла, например, позволяет экономить на отоплении, а датчиков движения — на электричестве. Она предложила шире использовать эти возможности — в данном случае речь идет об интегрировании в систему «умного» города.
О роли социальной урбанистики и ее значении в создании горсреды рассказал председатель правления Фонда «Московский центр урбанистики «Город» Алексей Расходчиков. По его словам, современные районы должны быть многофункциональными и зелеными, но развивать это надо с умом — понимать, что высаживать и зачем, а самое главное — не вызывают ли эти растения аллергию, будут ли они расти в наших условиях. Но таких стратегий пока нет. «Надеюсь, в ближайшее время благодаря Минстрою и таким инициативным регионам они появятся. Проблемы больших городов — это загазованность, шум. Это требует переосмысления инфраструктуры, потому что связано с развитием зон отдыха, возможностей для пешеходных прогулок, занятий спортом. Когда мы говорим о благоустройстве, то даже в Москве видим, что район, где живет человек, вдруг оказывается максимально неблагоустроен. Система зеленых зон, которая должна присутствовать в городе, если мы идем от человека, начинается прямо с благоустроенного двора, где можно прогуляться, сквера в шаговой доступности. Это называется комплексная, или «умная» система озеленения, — пояснил Алексей Расходчиков.
Говоря о привлекательности территории для инвестора, он отметил, что ему должно быть комфортно работать. И тут важно, насколько региональные власти готовы создавать инвесторам такие условия. «Мы видим, что на федеральном уровне идет изучение комплексных проектов и сложных стратегий, касающихся строительства, видим конкуренцию между регионами за право быть первыми. Но городская среда — вещь многосоставная и важно, чтобы стратегии, которые реализуются в городах и регионах, тоже были комплексными, — сказал эксперт. — А потому, отвечая на вопрос, как удержать жителей и привлечь инвесторов, мы считаем, что должен работать комплекс факторов. Чтобы решить эту задачу, надо делать продукт, удовлетворяющий потребности человека, который будет за это голосовать рублем. Есть запрос на качество и комфорт городской среды, и девелоперы это тоже сегодня понимают. Значит, надо предлагать рынку привлекательные продукты».
По его словам, социальный потенциал городов — это вопрос не только качества среды, но и возможности вести здоровый образ жизни, а также развития общественных пространств и уровня добрососедства в домах. «Нужно понимать, что сегодня изменились практики и подход к городской среде, и попытки строить промышленным масштабом в надежде, что все будут жить в одинаковых условиях, сегодня не работают», — подчеркнул Алексей Расходчиков.
Сопредседатель Гильдии организаций стройкомплекса при Московской торгово-промышленной палате Андрей Лупий, в свою очередь, рассказал о развитии цифровых сервисов города, отметив, что этот инструмент имеет значительный потенциал и находится на этапе активного наполнения данными: «Цифровой двойник города в перспективе позволит жителям, управляющим компаниям и контролирующим организациям видеть актуальное техническое состояние всех датчиков в едином цифровом поле, понимать, что происходит в городе. Например, когда мы хотим открыть пешеходную улицу, технология покажет, какие пробки могут появиться на соседних территориях».
«Москва — это максимально цифровой город, и здесь активно применяются новые технологии. Цифровой двойник дает возможность понять, какое воздействие цифровые решения окажут на его жизнедеятельность. Таким образом, мы переходим к эффективному управлению, связывая всех участников управления мегаполисом в единую сеть. В этом году один из девелоперов подсчитал, сколько денег он сэкономил за счет цифровизации. Выяснилось, что 400 миллионов рублей в год он сэкономил на том, что не тратил лишнее, а еще 500 миллионов — за счет ускорения темпов строительства», — сказал Андрей Лупий. Он призвал всех экспертов объединяться, чтобы работать в едином информационном пространстве.
